專(zhuān)家稱(chēng)開(kāi)征將現(xiàn)房產(chǎn)拋售潮 物業(yè)稅征收面臨難題
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所謂物業(yè)稅的模擬“空轉(zhuǎn)”,是指固然沒(méi)有實(shí)際征稅,但1切步驟與真實(shí)收稅流程相同,由財(cái)政部門(mén)、房產(chǎn)部門(mén)以及土地管理部門(mén)共同介入,統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量,并進(jìn)行評(píng)估和稅收統(tǒng)計(jì). 據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道,今年稅務(wù)部門(mén)將在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅,物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作在部分地區(qū)試點(diǎn)了六年多之后,將推廣至全國(guó).專(zhuān)家指出,這1信息表明,物業(yè)稅開(kāi)征步伐將大大加快了. 文/記者蔣悅飛、何穎思、賴(lài)偉行、陳海玲、張忠安 昨日,有媒體傳出消息,今年稅務(wù)部門(mén)將在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅,物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”(模擬試點(diǎn))將推廣至全國(guó).對(duì)此,本報(bào)記者致電國(guó)家稅務(wù)總局新聞辦公廳主任牛新文,他表示還不清楚有關(guān)報(bào)道內(nèi)容,需要進(jìn)1步了解再作回復(fù).四川省地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人則表示,目前還沒(méi)有收到相關(guān)文件. 專(zhuān)家： 可能先對(duì)商業(yè)地產(chǎn)試點(diǎn)征收 對(duì)于物業(yè)稅的開(kāi)征,無(wú)論是財(cái)稅專(zhuān)家、經(jīng)濟(jì)界人士還是房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士,幾乎眾口1詞地表示,由于操作成本高,今年內(nèi)開(kāi)征幾乎不可能,因而房地產(chǎn)短期內(nèi)不會(huì)受到影響. “既然說(shuō)是今年全國(guó)推廣‘空轉(zhuǎn)’,就說(shuō)明今年不會(huì)開(kāi)征,對(duì)今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生影響.”廣州市社科院數(shù)量經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)歐江波昨天接受采訪(fǎng)時(shí)表示. 這1看法被多位專(zhuān)家認(rèn)同.財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長(zhǎng)劉尚希認(rèn)為,在全國(guó)推廣房地產(chǎn)模擬評(píng)稅屬于1種“摸底”性質(zhì),以便建立信息系統(tǒng),離真正開(kāi)征物業(yè)稅還很遠(yuǎn). 中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓就認(rèn)為,今年在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)征物業(yè)稅的可能性還不大,但在局部地區(qū)試點(diǎn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)征收,還是很有可能的. 興業(yè)銀行資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委認(rèn)為,物業(yè)稅的開(kāi)征至少在近幾年是不可能的事情,因?yàn)槿绻嫒绱?中國(guó)經(jīng)濟(jì)賴(lài)以生存的支柱即會(huì)人為地倒塌. 不過(guò),也有人認(rèn)為今年會(huì)開(kāi)征物業(yè)稅.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃人謝逸楓表示,“如果要等二零一一年或二零一二年,樓市基本上瘋狂了,調(diào)控基本上達(dá)不到什么效果了.” 難點(diǎn)： 技術(shù)上可行操作成本太高 劉尚希指出,物業(yè)稅是小稅種,但征稅的操作成本很高,在目前個(gè)人工字差距比較大的背景下,還有很多問(wèn)題需要解決,“比如現(xiàn)在市中心的房子評(píng)估價(jià)很高,但市中心其實(shí)還有不少回遷戶(hù)、低工字人群,因?yàn)樵u(píng)估價(jià)高就要多繳稅；而郊區(qū)的房子評(píng)估價(jià)低,繳稅少,居住的卻可能是買(mǎi)得起車(chē)的人.” 他認(rèn)為,除“技術(shù)上可行性”之外,還要考慮“經(jīng)濟(jì)可行性”,“建立信息系統(tǒng)后還要建立中介機(jī)構(gòu)、仲裁機(jī)構(gòu)等,還有1系列規(guī)章制度,光是委托中介機(jī)構(gòu)作評(píng)估,就要花1大筆錢(qián)”.如果開(kāi)征物業(yè)稅按照房子的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)征稅,需要逐家逐戶(hù)核定,還要考慮業(yè)主的工字情況,“比個(gè)稅還難”. 影響： 1旦開(kāi)征將現(xiàn)房產(chǎn)拋售潮 不過(guò),社會(huì)關(guān)注的是物業(yè)稅開(kāi)征對(duì)樓市的影響？“在發(fā)達(dá)國(guó)家,都會(huì)對(duì)物業(yè)持有者進(jìn)行征稅,而且征得還比較重,以抑制投資者的需求.”歐江波表示.但是真正對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生巨大影響,是在物業(yè)稅從沒(méi)有到開(kāi)始征這1階段,投資客會(huì)在這個(gè)時(shí)候集中拋售,貨量增加,價(jià)格下跌,但是“這是比較短的1段時(shí)間,真正開(kāi)征了,市場(chǎng)反而平穩(wěn)了.”真正影響有多大,還要看其征稅的額度. 目前,不少政府官員和專(zhuān)家都指出,只要在現(xiàn)有的房產(chǎn)稅基礎(chǔ)上作修改,就可以達(dá)到開(kāi)征物業(yè)稅目的.“就像燃油稅費(fèi)改革1樣,也只是在原來(lái)的消費(fèi)稅成品油稅目上作修改就達(dá)到了目的”,劉尚希說(shuō),“物業(yè)稅將來(lái)也可能是這種情況”.目前的房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅的1種,征稅對(duì)象是房屋,房子用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)、出租就要繳納,但對(duì)于個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅.劉尚希指出,只要將房產(chǎn)稅征稅范圍擴(kuò)大到個(gè)人非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)即可. 波及： 對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商直接影響較小 不過(guò),由于物業(yè)稅主要是針對(duì)炒房的投資投機(jī)者,因此對(duì)開(kāi)發(fā)商而言,直接影響較小. 重慶某開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人表示,物業(yè)稅對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響是間接的,主要是防止捂盤(pán),“但即使開(kāi)征,稅收成本也肯定會(huì)低于實(shí)際房?jī)r(jià)上漲所帶來(lái)的收益,因此,能否打擊捂盤(pán),實(shí)際效果不會(huì)太明顯.”他認(rèn)為,征收物業(yè)稅,會(huì)迫使1部分人放棄惡意炒房,減少非剛性需求,使房?jī)r(jià)逐步回歸理性,但對(duì)開(kāi)發(fā)商影響不大. 物業(yè)稅： 又稱(chēng)財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅,主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn),要求其承租人或所有者每年都要繳納1定稅款,而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高.比如說(shuō)公路、地鐵等開(kāi)通后,沿線(xiàn)的房產(chǎn)價(jià)格就會(huì)隨之提高,相應(yīng)的,物業(yè)稅也要提高. “空轉(zhuǎn)”方案各不同 選取哪個(gè)未有定數(shù) 從二零零三年五月開(kāi)始,財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局分三批在重慶市、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連等一零個(gè)省區(qū)市和計(jì)劃單列市的三二個(gè)縣、市、區(qū)開(kāi)展了房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)工作.財(cái)稅部門(mén)目前已初步建立了房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù),開(kāi)發(fā)了若干套評(píng)稅軟件,形成了專(zhuān)家支持隊(duì)伍,形成了“總體設(shè)計(jì)、分步實(shí)施”的物業(yè)稅改革武動(dòng)乾坤161,取消了城市房地產(chǎn)稅,統(tǒng)1了內(nèi)外資房產(chǎn)稅制度. 劉桓透露,目前試點(diǎn)的城市當(dāng)中都有不同的“空轉(zhuǎn)”方案,終選取哪個(gè)方案還不得而知.其中1個(gè)方案是,針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)采取跟目前房產(chǎn)稅1致的征稅辦法,即對(duì)于自用房產(chǎn)按房?jī)r(jià)原值的七零%,乘以一.二%的稅率計(jì)算,而對(duì)于出租用途房產(chǎn)按租金的一二%計(jì)算.針對(duì)個(gè)人非營(yíng)業(yè)性住宅,則區(qū)分為自住和投資兩種,其中自住用途的免稅,投資用途的(包括超過(guò)1定面積的,或者超過(guò)1套住房的)要征稅,征多少還未明確,“但出于抑制投機(jī)的目的,稅率不應(yīng)太低.” 劉桓呼吁開(kāi)征物業(yè)稅要先聽(tīng)證,“稅負(fù)太重老百姓受不了,也打壓了樓市正常發(fā)展；太輕卻起不了抑制作用.” > 相關(guān)閱讀： 今年全國(guó)部分城市可能試點(diǎn)物業(yè)稅空轉(zhuǎn) 財(cái)政部官員稱(chēng)物業(yè)稅按評(píng)估值征收技術(shù)已成熟 深圳否認(rèn)在全國(guó)率先開(kāi)征物業(yè)稅傳說(shuō) 專(zhuān)家稱(chēng)物業(yè)稅提上立法日程 能否平抑房?jī)r(jià)存爭(zhēng)議