7月21日，北京城遭遇61年來兇猛、持久的一次強降雨。暴雨考驗市政系統(tǒng)的同時，也對各個房地產(chǎn)項目的建筑設計質(zhì)量進行了一次徹底的檢驗。近一段時間，我國一些北方地區(qū)連降大到暴雨，“暴雨來襲，你家漏水了嗎？”此類帖子旋即成為諸多社區(qū)論壇中的焦點話題。降雨所引起的住宅滲漏水問題層出不窮，輕則墻體發(fā)霉、脫皮，重則“屋外下大雨，屋內(nèi)下小雨”，被網(wǎng)友戲稱為“漏脆脆”。
    業(yè)內(nèi)專家表示，我國相關(guān)標準對于住宅防水均有詳細規(guī)定，而在天災面前，數(shù)量眾多的樓盤遭遇“水禍”，出現(xiàn)滲漏水，導致住宅原有的遮風避雨功能失靈，不免讓業(yè)主對包括防水質(zhì)量在內(nèi)的工程質(zhì)量打個問號。記者探訪島城樓盤現(xiàn)狀，雖然我市市政管網(wǎng)排水功能強大，但購房者在買房時，對防水排水等設計環(huán)節(jié)仍不容忽視。
墻體滲漏成住宅通病
    連日來，北京、河北、天津等我國一些北方地區(qū)普降大到暴雨，大量住宅出現(xiàn)不同程度的滲漏水,和年限較短的新房相比，一些年代較久的二手房更是經(jīng)歷了嚴重的質(zhì)量危機。
    7月島城也曾經(jīng)歷一場突如其來的大雨，在考驗島城道路交通與市政管網(wǎng)的同時，也考驗了島城一些危舊老房的承受能力。記者走進高苑路、膠州路、無棣二路等處的老樓發(fā)現(xiàn)，樓內(nèi)的許多墻壁都已經(jīng)開裂，有的裂縫甚至能一眼望到外面，在一些居民家中像這樣的貫穿性裂縫也并不少見。記者剛一開門便有一塊直徑20厘米的白色墻皮掉在地上，抬頭一看，多處墻壁已經(jīng)沒有了白色的墻皮，露出里面的水泥。
    除了這些年代久遠的老舊房，就是一些剛剛交付入住的小區(qū)也是備受漏雨困擾。上月李滄區(qū)一新盤交付時，業(yè)主們一看傻眼了，本來是滿懷憧憬去收房的，可一進門就傻了眼——客廳的屋頂漏了，廳中間是一大灘水漬，亮堂堂地足以映出自己高大的身影。此外，臥室和衛(wèi)生間也都有漏水的情況，對此業(yè)主們很是氣憤。一地下商戶更是氣不打一處來，偌大的場地內(nèi)全部是水，幸好貨品還沒擺進去，否則后果不堪設想。
    另外，浮山后一封閉物業(yè)小區(qū)本是該片區(qū)內(nèi)品質(zhì)較高的一個小區(qū)，但入住三四年后就開始陸續(xù)出現(xiàn)墻面滲漏的問題，業(yè)主們?yōu)榇丝嗖豢把�。如今距離交付已經(jīng)六七年了，過了5年的保修期�！皠倓偝霈F(xiàn)問題的時候開發(fā)商積極性還挺高，但一直也沒有根治滲水這個老毛病，一下雨我們就犯愁，多虧有業(yè)委會出面和開發(fā)商溝通�！�
    青島科威國際不動產(chǎn)總經(jīng)理孫杰表示，一場大雨過后，各處二手房的建筑質(zhì)量也暴露在市民面前。不僅一些老舊小區(qū)，甚至一些剛建成不久的次新二手樓盤也遭遇了滲水的煩惱。他還介紹說，雨季正是選購二手房的好時機，購房者可以清晰地看到房屋質(zhì)量是否存在問題。
別墅下躍部分漏水嚴重 
    這次暴雨中，除了普通住宅外，還有部分高端樓盤甚至是別墅遭遇漏水，別墅項目下躍部分尤為嚴重。北京一高端項目在雨后共有40多戶業(yè)主家中進水，主要是別墅下躍及洋房的底躍，經(jīng)過排查，進水的原因是項目所在區(qū)域的市政管網(wǎng)飽和，小區(qū)外圍大市政排水系統(tǒng)無法將小區(qū)降雨迅速排出，外圍市政水位高于園區(qū)水位，導致雨水倒灌，在園區(qū)各類排水設備設施全面啟動的情況下，仍無法滿足園區(qū)排水所需。
    業(yè)內(nèi)人士表示，暴雨除了考驗樓盤質(zhì)量，還考驗了各小區(qū)物業(yè)管理水平及開發(fā)商的應急預案是否完善。從客觀因素來看，部分樓盤所處地勢低洼、市政排水系統(tǒng)不完善等因素導致“內(nèi)澇”，使得不少樓盤被淹。不過，此次暴雨更大程度上反映出不少樓盤存在的內(nèi)在問題和原因。首先，一些項目的排水系統(tǒng)、防水系統(tǒng)沒有嚴格按照規(guī)范標準進行設計，導致暴雨時無法正常排水，墻體出現(xiàn)滲漏；其次是小區(qū)物業(yè)管理上的問題，這也是核心問題。
◆專家解讀
防水排水設計不容忽視
    盡管暴雨屬于自然不可抗力，但如此多的樓盤遭遇“水禍”，就不能簡單歸結(jié)為天災原因，房屋的設計及質(zhì)量問題、物業(yè)的服務態(tài)度都需要深刻檢討。中國建筑防水協(xié)會信息中心主任王旭表示，防水質(zhì)量是工程質(zhì)量的一部分，出現(xiàn)滲漏水表明住宅質(zhì)量存在一定問題，或者存在一定的質(zhì)量安全隱患。一般講，遮風避雨是住宅的基本功能。
    那么住宅防水達到何種標準算質(zhì)量過關(guān)？2002年6月實施的國家標準《屋面工程質(zhì)量驗收規(guī)范》（GB50207—2002）規(guī)定，屋面工程應根據(jù)建筑物的性質(zhì)、重要程度、使用功能要求以及防水層合理使用年限，按不同等級進行設防。各種類型工程的防水均有相應技術(shù)規(guī)范，根據(jù)不同級別，防水有不同的構(gòu)造做法。而按照現(xiàn)有的住宅防水標準，嚴格依照相應標準規(guī)范去做，保證施工質(zhì)量。
    談到滲漏水成為眾多樓盤通病的原因，王旭分析指出，防水成本在整個工程開發(fā)成本中僅占1%-2%左右，占比較低。一些住宅屋頂出現(xiàn)嚴重滲漏水，可能因為設計時未考慮一定的坡度、沒有做防水墊層或者使用質(zhì)量低劣的暴露式防水卷材等，在設計、材料、施工以及后期維護等各環(huán)節(jié)做得不達標。而這么做的一個后果是，一些開發(fā)商40%~60%的住宅維修資金都花在了治理滲漏水上，為此付出了代價，也逐漸引起了開發(fā)商的注意與重視。
    房屋的工程質(zhì)量一直是購房者關(guān)注的焦點問題，記者從青島市城鄉(xiāng)建設委了解到，早在2006年我市就出臺規(guī)定，住宅工程竣工驗收前必須進行分戶驗收，即對每一戶室內(nèi)及公共部位進行專門的驗收，每一間新房子都將有自己的質(zhì)量驗收記錄。2008年再次修訂完善分戶驗收辦法，更是要求《住宅工程質(zhì)量分戶驗收記錄》應作為《住宅工程質(zhì)量保證書》的附件，在房屋交付時一并交給住戶。
    為切實解決外墻外窗滲漏難題，青島于2008年開始在住宅工程中推行外墻外窗淋水試驗，自主研發(fā)現(xiàn)場噴淋檢測儀器設備，編制檢測實施細則。所謂外墻外窗淋水試驗，就是在外窗安裝、外墻施工結(jié)束后，由建設單位組織對全部外墻外窗進行模擬暴風雨狀態(tài)的淋水試驗，存在滲漏問題得不到徹底解決的，不得組織竣工驗收。
◆律師支招
暴雨損失誰買單
    近日的強降雨使得部分樓盤的質(zhì)量問題浮出水面，那么暴雨究竟會引發(fā)怎么樣的房屋糾紛呢？誰該為強降雨造成的房屋損失買單呢？本報特邀山東青港律師事務所主任桑壽增為讀者一一解讀。
嚴重影響居住可解除合同
    桑律師說，房屋質(zhì)量合格是開發(fā)商交房的一個硬性規(guī)定，開發(fā)商所交付的房屋必須是安全的，合格的，不存在裂縫、滲漏甚至是滴漏等情況，而且房屋防水也是一個重要問題。
    對業(yè)主來說，一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量糾紛。首先，可要求開發(fā)商進行修復。根據(jù)《高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
    其次，因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
租賃糾紛也應提前預防
    桑律師還提到了大家容易忽略的承租房，承租房屋存在各種缺陷或年久失修是承租人在租賃房屋時經(jīng)常遇到的問題，平常我們雖然知道有這些問題，但并不會過多地關(guān)注或者解決。但一旦大雨來臨，因暴雨引發(fā)的租賃糾紛也會隨之而來。
    至于誰該承擔責任，桑律師告訴記者，根據(jù)合同法第二百二十條和二百二十一條的規(guī)定，出租人負有對租賃物進行維修的義務，但當事人另有約定的除外。承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
    另外，合同法還規(guī)定，因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。
    不過，律師提醒租房者，法律對租賃義務也做了明確的規(guī)定，承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。
維權(quán)小貼士 
    1.購房人在購房前要求開發(fā)商提供小區(qū)的規(guī)劃，并要求開發(fā)商對小區(qū)的排水設施和樓房的防水作出解釋和說明。
    2.維權(quán)、證據(jù)固定要及時。發(fā)現(xiàn)房屋漏水等情況時，要在第一時間對現(xiàn)場進行保護，固定相關(guān)的證據(jù)，進行拍照或攝像。
    3.制作損失清單。因房屋漏水導致財產(chǎn)損失的，業(yè)主可制作詳細的財物損失清單，也可請評估公司對所損失的財物進行評估。
    4.購房合同約定要明確。解決房屋質(zhì)量問題，購房合同是有效的武器。購房人在簽訂購房合同時要將房屋質(zhì)量要求白紙黑字地寫進合同中，對出現(xiàn)房屋漏水、墻體滲水、上下水管道阻塞等情況進行違約責任約定。